天津土地利用总体规划分析

天津优化

天津作为我国北方重要的港口城市之一,在改革开放后发展迅速。近年来随着经济的高速发展和人口数量的增多、土地资源紧缺等问题的出现,天津市开始着手解决这一问题:一方面是加大建设力度;另一方面则是对现有用地进行合理布局和利用,提高土地使用效率。

目前本市已经基本完成中心城区内老旧居住区的改造任务,同时通过调整规划结构、完善基础设施配套等方式提升周边区域的发展水平与空间环境质量——这为下一步的优化提供了良好的基础条件。本文将结合实际案例对上述内容进行分析说明。

一.现状分析

1.城市功能定位及发展方向变化

(1)功能区划分

根据《2010年-2020年)全市土地利用总体规划纲要》的要求,2010年以前我市按照"两轴三带四片五心六楔多组团"的空间格局来划定各区域的职能分工(图1)。其中,"两轴",是指由中环快速路与卫津南路构成的南北向主轴线和中新生态城至滨海新区中部形成的东部沿海地区的主轴线。而"三带"指外环路沿线地区的综合产业服务带、"一河两岸"地区和南部新城沿黄浦江发展的滨水休闲景观带的总体轮廓。(表1)表1: 2010年前市域范围内各类用地的分类用途

(2)用地性质

由于本轮城市规划范围包括原塘沽行政区以及武清区和宝坻县部分行政辖区内的全部行政区域(2010年后又增加了静海县的团泊镇),因此本次规划的范围比上一轮的更大一些。从表中可以看出,2009年和2015年的分区情况有所不同:2009年时,市区面积约为740km2,占到总面积的84.86%;郊区面积为490km2,占比53.14%。但到了2015年底时,郊区分散于市中心之外,所占的比例上升至66.67%,远高于2009年末的水平了。

(3)发展方向改变

2008年以后,为了适应京津冀一体化战略的实施需要,《2011—2030年天津市城乡发展规划》、《2014-- 2020年促进社会事业发展行动计划》先后出台。《2012 2025年促进社会事业的发展的行动方案》(以下简称《行动方案》)明确提出要加快推进新型城镇化进程:"到2017年末,全市常住人口规模达到1350万左右"。此外,2013~ 2017年间还相继制定了《2013 2018年促进社会发展五年实施意见》,进一步明确了未来几年间本市的社会事业改革目标和发展重点。由此可见,本市的经济发展重心正在逐渐转向以改善居民生活质量为主的新型城镇化道路上来。图2:《2011-2035年北京市城乡建设用地增减挂钩试点专项规划和年度建设计划的通知》

2.空间分布特点

在本次规划的编制过程中,通过对历史数据的研究和分析发现,近10多年来本市建设用地呈现出了以下三个方面的特征:( 1 )中心城核心区内新增的建设用地数量较少;( 2 )外围城镇新建住宅小区较为集中且相对较密;( 3 )。 (表2)

二.土地使用状况

1.建设总量

截至2016年年底,我市建成区总共有房屋建筑面积约1.53亿m2;在建工程总建筑面积达0.99万m2。预计到2018年,全体城市的建筑量可达2.3万亿平方米以上。

2、存量房

截至2016年12月31日,全体城乡建设中心总房贷面值达. 6万元。

3.建筑密度

根据统计数据显示,2016年全年我市内六区和东丽区的新增容积率仅为0.5-0.6。

4、人均住房占有率

据调查显示,2017年内七区的人均可支配收入已达到了96400元人民币/人(2017年为60060美元/人),也就是说每户家庭平均可拥有房产面积约120平方米左右。

5、商品房销售均价

截止2019年第一季度末,全市商品房价均值为11347.98元/ M 2,同比增长5.28% ;二手房价格则为8514.29元/M2,同比下降10.24